DÉCRYPTAGE – Le marché immobilier ne sortira pas indemne de la crise économique. Le ralentissement à l’œuvre fin 2020 devrait d’ailleurs se poursuivre.

Toujours délicates à établir, les prévisions en matière de prix immobiliers le sont encore plus en 2021. Quelle sera l’ampleur de la reprise économique? La campagne de vaccination sera-t-elle réussie? Comment évoluera l’emploi? L’an passé, le marché a remarquablement résisté à la pandémie et aux confinements: le prix des maisons a augmenté de 4,1 % et celui des appartements de 1,2 % dans l’Hexagone, selon les données de Century 21 France. Néanmoins, un ralentissement s’est fait sentir fin 2020, qui pourrait se poursuivre cette année.

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Le site d’estimation immobilière Meilleurs Agents anticipe ainsi une baisse des prix de 1 % en France en 2021. «Le marché immobilier ne sortira pas indemne de la crise économique. Mais il ne devrait toutefois pas s’effondrer notamment grâce aux taux d’emprunt, qui resteront très bas», résume Thomas Lefebvre, directeur scientifique de Meilleurs Agents. Dans ce climat morose, trois villes devraient faire mieux que résister avec des hausses «contenues», un peu supérieures à 0 %, d’après Meilleurs Agents: Lille, Strasbourg et Nantes.

À Paris, la baisse observée en fin d’année dernière devrait se confirmer en ce début d’année. Le prix médian au mètre carré sera d’environ 10 700 euros en février, selon les avant-contrats des notaires du Grand Paris. Un chiffre en baisse de près de 2 % en trois mois! Résultat, l’évolution sur un an en février ne sera plus en hausse que de 3,4 %. Du jamais vu depuis 2013! En Île-de-France, en revanche, les prix continuent à grimper: + 1,1 % entre novembre 2020 et février 2021 et + 7,2 % sur un an, à fin février 2021, selon les chiffres prévisionnels sur la base des avant-contrats. Néanmoins, Laurent Vimont, président de Century 21 France, est prudent pour la suite en ce qui concerne la région parisienne. «Les prix peuvent continuer à augmenter, mais plutôt en province qu’à Paris et en Île-de-France», estime-t-il.

Si les experts ne veulent pas trop s’avancer dans leurs pronostics, se dessine néanmoins le scénario d’un marché immobilier mi-figue mi-raisin en 2021, oscillant entre légère hausse et légère baisse. Pas d’envolée, donc – crise économique et hausse probable du chômage obligent. Mais pas de krach non plus, grâce à de puissantes cordes de rappel. «Ce sont la structure du marché et les taux de crédit qui font l’évolution des prix, et non pas le taux de chômage», rappelle Laurent Vimont.

Taux d’intérêt bas

Or, la structure devrait rester déficitaire en vendeurs, du fait d’une offre qui restera, aux dires de la plupart des experts immobiliers, (très) faible en 2021. Une configuration qui favorise les hausses de prix, surtout si les candidats à l’achat ont réussi à préserver leur pouvoir d’achat. Ce qui devrait être globalement le cas, grâce notamment aux dispositifs sociaux (chômage partiel, indemnisation du chômage…).

Surtout, les taux d’intérêt devraient rester très bas, soutenant ainsi la capacité d’achat des ménages. En outre, les conditions d’octroi de crédit ont été assouplies mi-décembre. Les mensualités des emprunteurs peuvent désormais représenter jusqu’à 35 % des revenus, contre 33 % précédemment. Par ailleurs, la durée maximale d’emprunt est passée de 25 à 27 ans.

Certes, les professionnels émettent des bémols. «Le cadre a été assoupli mais ne permet pas un traitement individualisé des profils, juge Christine Fumagalli, présidente d’Orpi.Il est primordial de prendre en compte le profil de l’emprunteur et de ne pas se limiter au taux d’endettement, au risque d’écarter des bailleurs, des indépendants…». Néanmoins, cet assouplissement devrait permettre à davantage de Français, et notamment à des primo-accédants, de se lancer dans un projet immobilier. Au total, «le nombre de ventes restera identique à celui de 2020 (entre 930 000 et 990 000 selon les experts)», conclut Laurent Vimont, président de Century 21 France.

Les maisons profitent des envies de verdure

Les envies de jardin nées du premier confinement ont largement profité au marché des maisons. Les prix ont davantage grimpé pour les pavillons (+ 4,1 %) que pour les appartements (+ 1,2 %), selon Century 21. Le phénomène est particulièrement marquant en ÎIe-de-France. Dans le Val-de Marne, les prix se sont complètement envolés (+ 17 %) à presque 5 000 euros le m2. Même phénomène en Seine-Saint-Denis, où les pavillons se négocient 11 % plus cher qu’un an auparavant, à 4 130 euros le m2. Les ventes de maisons ont aussi été moins pénalisées par le confinement que les appartements. Alors que les ventes d’appartements ont flanché de 22 % sur un an, celles de maisons ont baissé de seulement 6,5 %. Pour autant, ces envies de verdure n’ont pas profité aux biens ruraux. «Il n’y a pas eu d’exode», souligne Laurent Vimont, patron de Century 21.

Source:© Immobilier: pourquoi les prix devraient baisser cette année