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Immobilier: la crise risque de faire chuter les ventes et les prix

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Immobilier: la crise risque de faire chuter les ventes et les prixDÉCRYPTAGE – Le marché de l’immobilier connaît une pause sans précédent. Au sortir du confinement, à quelle évolution des prix s’attendre?

Dans un marché immobilier à l’arrêt, prévoir l’impact de l’épidémie sur les prix est un exercice délicat auquel peu d’experts se risquent. «Il faut apprendre à dire “je ne sais pas”, confie Laurent Vimont, président de Century 21 France. Personne ne peut prédire ce qui se passera après la crise du Covid-19.»

Hors quelques transactions finalisées en mars, il ne se passe plus rien, ce qui rappelle à ce vétéran du secteur les trois mois d’arrêt du marché après l’élection de François Mitterrand, en 1981. Dans son réseau de 900 agences, Century 21 a connu, avant l’arrêt complet d’avril, une chute du volume des transactions de 81 % pour les appartements et de 80 % pour les maisons.

Après deux années records, les transactions descendront forcément sous le million atteint en 2019. Le marché immobilier reste pourtant plus solide que nombre d’autres. L’appétit pour la pierre est tel que l’offre reste loin de répondre à la demande et les prix, même historiquement élevés, n’ont rien de spéculatif.À lire aussi : Taux relevés: mauvaise surprise pour les acheteurs en quête de crédit immobilier

Reste à savoir comment le recul des ventes impactera les prix. Sur ce terrain, Henry Buzy-Cazaux, président de l’Institut du management des services immobiliers, se risque à des prévisions. «Malgré la solidité de ce marché, une réalité s’impose violemment à nous tous: l’économie est en train de s’autodétruire, estime-t-il. Tous les ménages sans exception vont voir leur capacité de financement diminuée.» Que ce soit pour des pertes de revenus, un portefeuille boursier qui a fondu ou un bien immobilier que l’on peine à vendre pour en acheter un nouveau.

Rebond incertain

De la crise de 1929 à celle de 2008 en passant par la guerre du Golfe (1991), ces chocs d’origine divers n’ont jamais causé plus de 20 à 30% de recul de la demande sur le marché résidentiel, rappelle Henry Buzy-Cazaux. En s’appuyant sur des mécanismes classiques d’ajustement de la demande au prix, il entrevoit une baisse des prix de 5 à 10% dans les secteurs les plus recherchés et de 10 à 15% dans les villes ayant moins la cote.

Selon lui, ces baisses interviendront rapidement et ne seront pas gommées avant un an. Et encore, une remontée ne se fera que si l’optimisme est de retour et si les banques jouent le jeu en continuant à prêter aux particuliers dans des conditions avantageuses. Sinon, rien n’empêchera de s’enfoncer dans une crise «classique».À lire aussi : «Les placements immobiliers de long terme traversent toujours la tempête»

Le site Meilleursagents, spécialiste de l’évaluation, préfère s’en tenir à deux scénarios, sans chiffrages précis. Dans le premier, l’épidémie est maîtrisée avant l’été et les mesures publiques de soutien financier, comme les dizaines de milliards d’euros promis par le gouvernement français, suffisent à éviter le pire.

Dans ce cas, «le marché immobilier pourrait repartir sans trop de heurts dès septembre». Hypothèse plus sombre: avec des faillites dues à un arrêt prolongé de l’économie ou des difficultés durables pour maîtriser le virus, on peut imaginer «une phase de repli qui durerait plusieurs années».

Globalement, l’immobilier résidentiel devrait être l’actif le plus résilient, mais les inégalités géographiques en ressortiront renforcées.Christian de Kérangal, directeur l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF)

«La durée du confinement sera l’élément clé de l’impact de cette crise», estime Christian de Kérangal, directeur l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF). Son institut entrevoit un scénario en V (chute courte et rapide suivie d’une remontée rapide) pour l’hôtellerie d’affaires et le commerce de pied d’immeuble.

L’immobilier de bureaux en région parisienne et les logements de luxe dans les grandes villes pourraient connaître un scénario en L (baisse nette et maintien à un niveau inférieur en ayant perdu une partie de sa clientèle). «Globalement, l’immobilier résidentiel devrait être l’actif le plus résilient, mais les inégalités géographiques en ressortiront renforcées», souligne-t-il. Les villes dynamiques ne devraient pas connaître selon lui de baisse supérieure à 10%. Reste un scénario noir: la crise en W avec une succession de crises sanitaires et de baisses des prix.

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